Interdiction de location des passoires thermiques : calendrier et solutions
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location pour les logements les plus énergivores. Si vous êtes propriétaire bailleur d'un logement classé F ou G au DPE, vous êtes directement concerné. Voici tout ce que vous devez savoir pour anticiper et agir.
La loi Climat et Résilience : le contexte
En France, le secteur du bâtiment représente environ 44 % de la consommation énergétique nationale. Parmi les 30 millions de logements du parc français, on estime que près de 5 millions sont des "passoires thermiques" — des logements classés F ou G au DPE, qui consomment énormément d'énergie pour un confort souvent médiocre.
Pour accélérer la rénovation énergétique de ces logements, la loi Climat et Résilience a introduit la notion de décence énergétique : un logement doit désormais respecter un seuil minimum de performance énergétique pour etre mis en location. Ce seuil se durcit progressivement selon un calendrier précis.
En Bretagne, et notamment à Rennes, de nombreux logements anciens sont concernés. Le parc immobilier rennais, qui comporte une part importante de constructions d'avant 1975, est particulièrement impacté.
Le calendrier d'interdiction
1er janvier 2025 — Classe G interdite
Les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (classe G) sont déjà considérés comme énergétiquement indécents depuis le 1er janvier 2023. Au 1er janvier 2025, l'ensemble des logements classés G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. Les baux en cours restent valables, mais au renouvellement ou a la relocation, le logement devra avoir été amélioré.
1er janvier 2028 — Classe F interdite
À compter de 2028, les logements classés F (consommation entre 331 et 420 kWh/m²/an) rejoindront les G dans l'interdiction de location. Cela concerne un nombre considérable de logements en Bretagne, notamment les constructions des années 1950 a 1980 qui n'ont pas encore bénéficié de travaux d'isolation.
1er janvier 2034 — Classe E interdite
A l'horizon 2034, ce sont les logements classés E (consommation entre 251 et 330 kWh/m²/an) qui seront a leur tour exclus du marché locatif. C'est l'étape la plus ambitieuse du calendrier, qui concernera une part très significative du parc locatif français.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Un locataire d'un logement énergétiquement indécent peut saisir le juge pour exiger la mise en conformité du bien. Le tribunal peut alors :
- •Imposer des travaux de rénovation énergétique au propriétaire, avec un délai pour les réaliser
- •Réduire ou suspendre le loyer jusqu'a la réalisation des travaux
- •Accorder des dommages-intérêts au locataire en réparation du préjudice subi
- •Geler les augmentations de loyer : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus etre augmentés, même dans le cadre de la révision annuelle
Au-delà des sanctions juridiques, un logement mal isolé perd progressivement de sa valeur sur le marché. Les acquéreurs et locataires sont de plus en plus attentifs à l'étiquette DPE, ce qui impacte directement la valeur patrimoniale de votre bien.
Quelles solutions pour sortir du classement F ou G ?
1. Isolation thermique : le levier principal
L'isolation est le poste de travaux le plus efficace pour améliorer l'étiquette DPE d'un logement. On distingue trois zones prioritaires :
- •Isolation des combles et de la toiture : c'est souvent le premier chantier à envisager, car la toiture représente jusqu'a 30 % des déperditions thermiques d'un logement.
- •Isolation des murs : par l'intérieur (ITE) ou par l'extérieur, elle peut réduire les pertes de chaleur de 20 a 25 %.
- •Remplacement des fenêtres : le passage en double ou triple vitrage amélioré à la fois l'isolation thermique et le confort acoustique.
2. Changement du système de chauffage
Remplacer une vieille chaudière fioul ou gaz par une pompe a chaleur, une chaudière a condensation performante ou un système de chauffage au bois peut permettre de gagner une a deux lettres sur l'étiquette DPE. Le choix du système dépend de la configuration du logement, de sa localisation et des aides disponibles.
3. Ventilation
Installer ou améliorer la ventilation (VMC simple ou double flux) est souvent négligé dans les projets de rénovation, mais c'est un complément indispensable à l'isolation. Une bonne ventilation évite les problèmes d'humidité et de qualité de l'air tout en limitant les déperditions thermiques.
Les aides financières pour la rénovation
MaPrimeRenov'
Aide de l'Anah ouverte a tous les propriétaires (occupants et bailleurs). Le montant dépend des revenus du foyer et de la nature des travaux. Pour une rénovation globale, l'aide peut atteindre jusqu'a 63 000 € pour les ménages les plus modestes. En 2024, le parcours "accompagne" finance jusqu'a 90 % des travaux pour les passoires thermiques.
Éco-prêt à taux zéro (eco-PTZ)
Pret sans intérêt pouvant aller jusqu'a 50 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique. Accessible sans condition de revenus, il est cumulable avec MaPrimeRenov'. La durée de remboursement peut aller jusqu'a 20 ans.
Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
Les fournisseurs d'énergie financent une partie de vos travaux via les primes CEE. Le montant dépend du type de travaux et de la zone géographique. En Bretagne, ces primes sont souvent complémentaires avec MaPrimeRenov'.
TVA à 5,5 % + aides locales
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %). A cela peuvent s'ajouter les aides de Rennes Métropole et de la Région Bretagne, sous conditions. Renseignez-vous auprès de l'Espace Conseil France Renov' le plus proche.
Le rôle de l'audit énergétique
L'audit énergétique est devenu obligatoire pour la vente des logements classés F et G depuis le 1er avril 2023. Contrairement au DPE qui donne une photographie de la performance énergétique, l'audit va plus loin : il propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre une meilleure étiquette énergétique.
Même si vous êtes bailleur (et donc non concerné par l'obligation de vente), l'audit énergétique est un outil précieux pour planifier votre rénovation. Il vous indique les travaux les plus efficaces, leur coût estimé et les gains énergétiques attendus.
Chez Ouest Diag'HABITAT, nous réalisons les DPE et les audits énergétiques à Rennes et sur l'ensemble de l'Ille-et-Vilaine. Nous vous accompagnons pour comprendre votre situation et identifier les solutions adaptées à votre bien.