Mesurage Loi Carrez et Loi Boutin

Mesurage Carrez et Boutin : deux mesures, deux contextes

La surface d'un logement est une information fondamentale dans toute transaction immobilière. Elle détermine en grande partie le prix au mètre carré et permet aux acquéreurs et locataires de comparer les biens entre eux. Pour garantir la fiabilité de cette information, le législateur a mis en place deux dispositifs de mesurage obligatoires : la loi Carrez pour les ventes en copropriété et la loi Boutin pour les locations.

La loi Carrez : le mesurage pour la vente en copropriété

Quand est-elle obligatoire ?

La loi Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) impose de mentionner la surface privative de tout lot de copropriété vendu d'une superficie supérieure à 8 m2. Elle concerne les appartements, les locaux commerciaux et professionnels en copropriété, ainsi que les maisons en copropriété horizontale.

En revanche, la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles hors copropriété, ni aux terrains. Si vous vendez une maison individuelle qui n'est pas en copropriété, le mesurage Carrez n'est pas obligatoire (mais reste recommandé pour la transparence de la transaction).

Ce qui est mesuré et ce qui est exclu

La surface Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction de certains éléments :

• Déduit : les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines techniques, embrasures de portes et fenêtres
• Exclu : les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
• Exclu : les caves, garages, parkings, boxes
• Inclus : les placards dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m et dont le plancher est au même niveau que la pièce
• Inclus : les vérandas, loggias et balcons fermés si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m

L'erreur de plus de 5 % : une conséquence financière lourde

La loi est très claire : si la surface réelle du lot est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut exiger une diminution proportionnelle du prix. Il dispose d'un an à compter de la signature de l'acte authentique pour agir en justice.

Prenons un exemple concret : vous vendez un appartement à Rennes pour 250 000 euros en indiquant une surface de 65 m2. L'acquéreur fait vérifier la surface et constate qu'elle est en réalité de 61 m2, soit un écart de 6,15 %. Il peut réclamer une réduction de 250 000 x 6,15 % = 15 375 euros. On comprend l'importance d'un mesurage précis et certifié.

La loi Boutin : le mesurage pour la location

Quand est-elle obligatoire ?

La loi Boutin (loi n°2009-323 du 25 mars 2009) impose de mentionner la surface habitable dans tout contrat de bail d'habitation. Elle concerne les locations nues et meublées à usage de résidence principale. Depuis la loi ALUR de 2014, cette mention est obligatoire sous peine de sanctions.

Ce qui différencie la surface Boutin de la surface Carrez

La surface habitable (Boutin) est définie par l'article R111-2 du Code de la construction. Elle reprend les mêmes principes que la surface Carrez mais avec des exclusions supplémentaires :

• Exclut les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages
• Exclut les terrasses, loggias, balcons
• Exclut les vérandas et les volumes vitrés au sens de l'article R111-10
• Exclut les locaux communs et les dépendances

En pratique, la surface Boutin est presque toujours inférieure ou égale à la surface Carrez pour un même logement. Par exemple, une véranda comptabilisée en surface Carrez sera exclue de la surface Boutin.

Conséquences d'une erreur en location

Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Dans les zones tendues (dont Rennes fait partie), où l'encadrement des loyers peut s'appliquer, la surface habitable est un élément déterminant du calcul du loyer de référence.

Pourquoi faire appel à un professionnel certifié ?

Bien que la loi n'impose pas formellement le recours à un diagnostiqueur pour le mesurage, faire appel à un professionnel présente de nombreux avantages :

• Précision garantie : nous utilisons un télémètre laser calibré pour des mesures au centimètre près
• Connaissance des règles : les cas particuliers sont nombreux (sous-pentes, mezzanines, placards, loggias fermées) et nécessitent une expertise réglementaire
• Responsabilité professionnelle : en tant que diagnostiqueur certifié, nous engageons notre assurance professionnelle. En cas d'erreur, c'est notre assurance qui couvre le préjudice, pas vous
• Valeur probante : un certificat de mesurage établi par un professionnel est bien plus difficile à contester

Les spécificités du parc rennais

Le marché immobilier de Rennes présente de nombreux biens en copropriété, notamment dans les quartiers Centre, Thabor, Villejean et Beaulieu. Les immeubles des années 1960 à 1980 comportent souvent des surfaces atypiques : niches, alcôves, placards encastrés, sous-pentes en dernier étage. Ces configurations nécessitent un mesurage attentif pour éviter les litiges.

Pour les maisons en copropriété horizontale — un mode d'habitat répandu dans certaines communes de l'agglomération rennaise comme Cesson-Sévigné ou Chantepie — le mesurage Carrez s'applique également.

Faites mesurer votre bien par un expert certifié

Vous préparez une vente ou une mise en location ? Le mesurage Carrez ou Boutin fait partie des éléments indispensables de votre dossier. Chez Ouest Diag'HABITAT, nous réalisons des mesurages précis et certifiés, avec remise d'un rapport détaillé incluant un plan coté.

Demandez votre devis gratuit en ligne ou contactez-nous au 07 67 54 65 93. Intervention rapide sur Rennes et toute l'Ille-et-Vilaine.